1억 원대 업무용 오피스텔 매입 시 알아야 할 세금과 행정사항 총정리!

최근에 현금흐름 만드는 것에 관심이 생기면서 배당주 투자 말고 뭐가 있을까 ?하다가

1억원대의 업무용 오피스텔을 매입하면 어떨까? 하는 생각이 들면서 이것 저것 알아보기 시작했어요. 표면으로 들어난 부동산 가격만 생각하면 안되겠더라고요.

업무용 오피스텔을 매입할 때, 단순히 매매 가격만 고려하면 큰코다칠 수 있어요.
부가가치세, 주택 수 포함 여부, 그리고 공무원일 경우의 겸직신고 문제까지,
실제 매입 전에 꼭 알아야 할 핵심 내용을 정리해봤습니다.

오피스텔 매입 세금

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✅ 매도자가 일반과세자일 경우: 1억 1천만 원 필요

 

업무용 오피스텔은 부가가치세 과세 대상이에요.
매도자가 일반과세자라면 부가세 10%가 추가됩니다.

• 공급가액: 1억 원
• 부가가치세(10%): 1천만 원
• 총 매입가: 1억 1천만 원

이 부가세는 환급 대상이 될 수도 있지만,
임대사업자 등록을 하지 않는다면 환급받을 수 없으니
매입가에 포함되는 셈이에요.

 

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✅ 매도자가 간이과세자일 경우: 1억 원만 필요

 

매도자가 간이과세자인 경우는 조금 다릅니다.

• 간이과세자는 세금계산서를 발행하지 않고,
• 부가가치세를 별도로 청구하지 않아요.
• 총 매입가는 1억 원

👉 매수 전에 매도자의 사업자 등록증을 확인해서
일반과세자인지, 간이과세자인지 꼭 체크하세요!

 

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🏡 주택 수에 포함될까?

 

결론: 업무용이면 주택 수에 포함되지 않습니다.

오피스텔은 사용 용도에 따라 주택 수 포함 여부가 달라져요.

• 업무용(비주거용) 오피스텔 → 주택 수 미포함
• 주거용(거주용) 오피스텔 → 주택 수 포함

즉, 업무용으로 매입하고 실제로도 사무 공간으로 사용한다면
취득세 중과, 종부세, 청약 제한 등에서 유리합니다.

 

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🧑‍💼 공무원인 경우, 겸직신고는 필요할까?

 

공무원은 일반적으로 겸직이 제한되어 있지만,
비주거용 부동산 임대는 일정 조건 하에 예외로 인정되기도 합니다.

다음 조건을 만족할 경우, 겸직신고 없이 임대 가능한 경우가 많습니다:

• 업무용 오피스텔 1채 정도의 소규모 부동산 보유
• 직접 운영이 아닌 소극적 임대 (예: 부동산 중개업소 위탁 등)
• 연 수익이 일정 기준 이하 (예: 연 2,400만 원 이하)
• 본업에 지장이 없는 경우

단, 해석 기준은 기관(교육청, 시청 등)마다 다를 수 있으니
정확한 판단을 위해 소속 기관에 사전 문의하는 것을 권장드립니다.

 

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📌 한눈에 정리!

항목	내용
매입가	일반과세자면 1억1천 / 간이과세자면 1억
주택 수 포함 여부	업무용이면 포함되지 않음
겸직신고	일정 조건 하에 생략 가능 (기관별 확인 필요)

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오피스텔은 단순한 투자 대상이 아니라
본인의 신분, 세금, 주택 정책까지 고려해야 하는 복합적인 자산이에요.
이 글이 비슷한 고민을 가진 분들께 도움이 되었길 바랍니다.
궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요!